Czym jest nieruchomość rolna?

Nieruchomość rolna – kilka definicji

W polskim systemie prawnym obowiązuje kilka definicji nieruchomości rolnej. Tę najbardziej podstawową, do której odwołują się wszelkie inne, znajdziemy w kodeksie cywilnym, w jego art. 461. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja ta jednak musi być odczytywana łącznie ze znajdującą się w kodeksie cywilnym definicją samej nieruchomości przez którą należy rozumieć części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jak łatwo zauważyć z punktu widzenia kodeksu cywilnego nie jest konieczne prowadzenie na danym gruncie działalności wytwórczej w rolnictwie aby ten grunt stanowił nieruchomość rolną. Wystarczy tylko taka możliwość. Na kanwie tego przepisu pojawiła się ciekawa uchwała Sądu Najwyższego (III CZP 47/96), w której Sąd Najwyższy za nieruchomość rolną uznał także grunty znajdujące się pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków, a które to grunty wchodziły w skład gospodarstwa rolnego.

Kluczowa dla obrotu definicja – w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Na moim blogu pojawi się jeszcze wiele artykułów traktujących o obrocie nieruchomościami rolnymi gdyż sprzedaż takiej nieruchomości jest obwarowana pewnymi warunkami opisanymi właśnie we wskazanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta posiada własną definicję nieruchomości rolnej, która odwołuje się do definicji z kodeksu cywilnego. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w myśl przepisów kodeksu cywilnego z wyłączeniem jednak nieruchomości które znajdują się na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Łatwo się więc domyślić, że mając jeden grunt może on być traktowany jako nieruchomość rolna w myśl kodeksu cywilnego ale nie być już nieruchomością rolną według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość rolna, która nie jest nieruchomością rolną

Zestawiając dwie wyżej wskazane definicje nieruchomości rolnej widzimy, że ta kodeksowa jest bardzo pojemna. Sama możliwość produkcji rolnej na danej nieruchomości w tym w zakresie hodowli ryb sprawia, że mamy do czynienia z nieruchomością rolną. Definicja kodeksowa ma bardzo istotne znaczenie przy dziedziczeniu oraz zasiedzeniu. Jeżeli zaś chodzi o definicję z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to ona nieco nam zawęża krąg nieruchomości rolnych gdyż tutaj liczy się już plan zagospodarowania przestrzennego. Czyli jeżeli będziemy mieli nieruchomość gruntową i będzie ona kwalifikowana jako użytek rolny to niewątpliwie w myśl kodeksu cywilnego będzie nieruchomością rolną. Jednak jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego ta nieruchomość będzie znajdowała się na obszarze przeznaczonym na budowę zabudowań mieszkalnych lub lokale użytkowe to już nieruchomością rolną w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie, a tym samym nie będą jej dotyczyły ograniczenia z tej ustawy dotyczące np. sprzedaży. Jak widać, chociaż może nam się wydawać, że łąka jest nieruchomość rolną to z punktu widzenia niektórych, bardzo istotnych dla potrzeb np. późniejszej sprzedaży tej łąki przepisów, nieruchomość rolną być nie musi.

Niniejszym wpisem otwieram cykl artykułów pod kategorią „Sprawy rolników”. Pod tą kategorią znajdziesz artykuły m.in. o obrocie nieruchomościami rolnymi, o dziedziczeniu gospodarstw, o handlu rolniczym oraz o wymogach administracyjnych dotyczących produkcji rolnej. Zapraszam do lektury. Pamiętaj, ten wpis nie jest poradą prawną, a każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy.

adw. Karol Chmieliński